1.案例簡(jiǎn)介：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，共48套相同的住房。該公司為取得建房用土地使用權(quán)支付金額148萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬(wàn)元。1996年11月，該公司又售出了12套住房，收入360萬(wàn)元。截止1996年11月，與該房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的利息支出為33.6萬(wàn)元。截止1997年8月，有關(guān)的利息支出為98萬(wàn)元。以上利息支出，均不高于按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

　　2.案例分析及稅務(wù)處理：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　在上述案例中，由于各套住房都是按相同的標(biāo)準(zhǔn)建造的，所以可以每批出售住宅的套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偂?/p>

　　（1）計(jì)算1996年11月售出住房應(yīng)計(jì)的扣除項(xiàng)目。

　　①計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款及有關(guān)費(fèi)用。

　　148×20÷48=61.67（萬(wàn)元）

　　②計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本。

　　500×20÷48=208.33（萬(wàn)元）

　　③計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　A、計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅰ?/p>

　　33.6×20÷48=14（萬(wàn)元）

　　B、計(jì)算其他可扣除的開發(fā)費(fèi)用。

　?。?1.67+208.33）×5％=13.5（萬(wàn)元）

　　C、計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用總額。

　　14+13.5=27.5（萬(wàn)元）

　?、苡?jì)算可扣除的稅金

　　A、營(yíng)業(yè)稅440×5％=22（萬(wàn)元）

　　B、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加22×（7％+3％）=2.2（萬(wàn)元）

　　C、印花稅已按有關(guān)規(guī)定計(jì)入了管理費(fèi)用，所以此處不再扣除。

　　D、可扣除稅金的總額：22+2.2=24.2（萬(wàn)元）

　?、萦?jì)算財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：

　　（61.67+208.33）×20％=54（萬(wàn)元）

　?、抻?jì)算扣除項(xiàng)目總金額：

　　61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7（萬(wàn)元）

　　（2）計(jì)算1997年8月售出住房應(yīng)計(jì)的扣除項(xiàng)目。

　?、儆?jì)算應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)款及有關(guān)費(fèi)用。

　　148×12÷48=37（萬(wàn)元）

　　②計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本。

　　500×12÷48=125（萬(wàn)元）

　?、塾?jì)算應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。