在日常的土地增值稅清算工作中，我們往往會注意土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用列支等大的問題，卻對代收費用、拆遷補償安置土地增值稅計算等小的問題不夠重視，往往導致在土地增值稅清算工作中出現(xiàn)紕漏。筆者以為，在土地增值稅清算中，不要抓大放小，小問題也要算清楚。

代收費用是否可作為加計20%的扣除基數(shù)

《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定，對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，審核代收費用時，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，需要審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。蝗绻斪鞔召M用計入房價時，還要審核是否將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

從上述兩個文件來看，代收費用不論是否記入房價向業(yè)主收回，在土地增值稅清算時都不能作為開發(fā)成本加計20%的扣除基數(shù)。這一點在國稅發(fā)〔2009〕91號文件中更加明確，代收費用無論是否獲取收入，其發(fā)生額都不能作為房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算基數(shù)。即代收費用不能記入開發(fā)成本，也不能加計扣除。

如何正確理解房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的標準

《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）中，對房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題是這樣規(guī)定的：（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。