筆者最近發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行年度所得稅匯算清繳時，對銷售收入具體確認理解不準確，還存在按照原稅法規(guī)定預(yù)售收入的概念理解并判斷確認銷售收入，出現(xiàn)申報錯誤?！秶叶悇?wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱《辦法》）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，按不同結(jié)算方式分別在收到款項時或合同約定應(yīng)收款項時確認收入?，F(xiàn)結(jié)合文件進行說明。

　　取消預(yù)售收入的概念

　　按照新稅法實施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入，完工后才按規(guī)定確認銷售收入。而國稅發(fā)〔2009〕31號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要按照房地產(chǎn)銷售相關(guān)規(guī)定與銷售對象正式簽訂了《銷售合同》或《預(yù)售合同》，不管開發(fā)產(chǎn)品是否完工，稅收上均確認銷售收入的實現(xiàn)。雖然會計核算方面存在預(yù)售收入或預(yù)收賬款，但在企業(yè)所得稅方面，只有完工前銷售收入和完工后銷售收入的概念，而不再有預(yù)售收入的概念。按照《辦法》第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)和建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　完工前銷售收入仍要預(yù)計毛利額

　　雖然取消預(yù)售收入概念，但由于開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用尚未結(jié)算，企業(yè)會計上無法計算產(chǎn)品成本，稅收上也無法計算計稅成本。因此，《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對完工前確認的銷售收入還是采取預(yù)計計稅毛利額的方式計入當期應(yīng)納稅所得額計算繳納所得稅。《辦法》第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

　　如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年取得開發(fā)產(chǎn)品完工前銷售收入1000萬元，當?shù)厥〖壎悇?wù)機關(guān)確定的計稅毛利率為15%。則當年預(yù)計成本為850萬元，計稅毛利額為150萬元應(yīng)計入2008年度應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定減除相關(guān)稅費后繳納企業(yè)所得稅。如2009年開發(fā)產(chǎn)品完工，該部分的實際計稅成本為800萬元，則會計上在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入1000萬元同時，確認成本為800萬元，實現(xiàn)利潤200萬元。稅收上允許減除2008年預(yù)計的計稅毛利額150萬元，其差額50萬元計入2009年度應(yīng)納稅所得額。