近日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號），規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損可申請多繳的企業(yè)所得稅退稅。就此，本網(wǎng)核心專家進行了詳細分析。

　　一、問題背景：時間性差異至虧損無法彌補

　　隨著，國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管越的趨嚴趨緊。特別是在全球金融危機、中國房地產(chǎn)市場火爆的近幾年，不斷出臺清算準則、管理規(guī)程等新政策，以強化土地增值稅的清算管理，并加大土地增值稅的稽查力度，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在清算土地增值稅往往補繳大量的土地增值稅稅款。

　　土地增值稅是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進行清算，理論上在轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上就可以清算，但實務(wù)中土地增值稅清算時間發(fā)生往往在已竣工驗收之后，甚至更滯后。而企業(yè)所得稅所收入確認時間早于清算土地增值稅時間（有時甚至好幾個年度），兩者的時間性差異導(dǎo)致，在補繳土地增值稅年度產(chǎn)生虧損額度，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有后續(xù)項目而進行注銷，就導(dǎo)致虧損無法彌補問題。國家稅務(wù)總局公告2010年第29號的出臺有效解決了上述問題。

　　二、主要內(nèi)容

　　國家稅務(wù)總局公告2010年第29號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可以按規(guī)定的方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

　　（一）開發(fā)各年度應(yīng)分攤土地增值稅的計算

　　29號文根據(jù)配比原則來計算開發(fā)各年度應(yīng)分攤土地增值稅。企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，按照項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體公式計算：各年度應(yīng)分攤的土地增值稅＝土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額），其中，銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準住宅的銷售收入。由于銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準住宅土地增值稅免征，因此，對應(yīng)的銷售普通標(biāo)準住宅的銷售收入，不作為分配清算應(yīng)繳的土地增值稅的權(quán)數(shù)。

　　（二）開發(fā)各年度退稅或補稅額的計算

　　29號文采用追溯調(diào)整法重新計算開發(fā)各年度應(yīng)納稅所得額，即項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅。也就是項目開發(fā)各年度應(yīng)分攤的土地增值稅與對應(yīng)年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅差額調(diào)整當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。上述調(diào)整存在以下三種情況：