2.未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)成本。如將應(yīng)分期攤銷的費(fèi)用一次性計(jì)入第一期項(xiàng)目的開發(fā)成本，造成前期開發(fā)成本多計(jì)，后期開發(fā)成本少計(jì)，通過項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應(yīng)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，或者成本核算對(duì)象（可售房產(chǎn)）實(shí)測(cè)面積與規(guī)劃面積出現(xiàn)差異時(shí)，企業(yè)未及時(shí)做出差異調(diào)整，也會(huì)造成多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。

    3.多列預(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)利用“預(yù)提費(fèi)用”、“ 待攤費(fèi)用”等科目調(diào)整當(dāng)期利潤。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大，在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本，對(duì)預(yù)提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本，而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用，減少應(yīng)納稅所得額。有的企業(yè)甚至在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”，借以偷逃稅款。

    4.未按規(guī)定取得發(fā)票。有的開發(fā)企業(yè)自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計(jì)施工企業(yè)的工程造價(jià)，侵蝕了建筑業(yè)營業(yè)稅稅基。有的企業(yè)違反營業(yè)稅相關(guān)政策，將取得的外地建筑業(yè)發(fā)票入賬，導(dǎo)致當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)營業(yè)稅流失。

    對(duì)于以上問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過檢查企業(yè)賬冊(cè)、憑證即可發(fā)現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商銷售成本確認(rèn)不實(shí)，虛開建筑業(yè)發(fā)票等行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認(rèn)定為偷稅行為。若稅務(wù)機(jī)關(guān)將虛列融資成本，虛開建筑業(yè)發(fā)票認(rèn)定為編造虛假計(jì)稅依據(jù)，可根據(jù)《稅收征管法》第六十四條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款”進(jìn)行處罰。

    納稅申報(bào)方面應(yīng)注意的問題

    1.未嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)所得稅預(yù)繳制度。開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額。國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，而季度申報(bào)利潤總額卻不含按“預(yù)收賬款”科目計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額，導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報(bào)。

    2.納稅申報(bào)前未對(duì)預(yù)計(jì)毛利額進(jìn)行調(diào)整。國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件要求企業(yè)必須出具對(duì)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告，但實(shí)際工作中，存在企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目已完工并已結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，但未按規(guī)定出具差異調(diào)整情況的報(bào)告，造成少申報(bào)企業(yè)所得稅的現(xiàn)象。

    3.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)不實(shí)。企業(yè)在經(jīng)營過程中，因銷售開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓，因此，在年度內(nèi)企業(yè)所擁有的土地面積呈動(dòng)態(tài)變化。企業(yè)未及時(shí)對(duì)存量開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際占用土地面積進(jìn)行信息登記，未按時(shí)準(zhǔn)確計(jì)算、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。另外，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，但很多企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”科目前，不申報(bào)房產(chǎn)稅，造成少繳房產(chǎn)稅。

    以上納稅申報(bào)不實(shí)問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)企業(yè)的歷年財(cái)務(wù)報(bào)表、樓盤銷售進(jìn)度及毛利率比對(duì)，并結(jié)合房管部門等第三方信息進(jìn)行深入分析就能發(fā)現(xiàn)，按項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)即可查證。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未分季度計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，未按規(guī)定進(jìn)行預(yù)計(jì)毛利額差異調(diào)整，而導(dǎo)致企業(yè)所得稅季度預(yù)繳額少申報(bào)的，以及未對(duì)存量房占用面積準(zhǔn)確計(jì)算、而少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅等，都可根據(jù)《稅收征管法》第六十三條認(rèn)定為偷稅行為。