【問(wèn)題】

    甲公司為江蘇的房地產(chǎn)銷(xiāo)售公司。假設(shè)某月從某房地產(chǎn)公司購(gòu)入房產(chǎn)全部銷(xiāo)售，購(gòu)入價(jià)為5000萬(wàn)元，銷(xiāo)售價(jià)為8000萬(wàn)元，發(fā)生相關(guān)營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅費(fèi)700萬(wàn)元，金融機(jī)構(gòu)的借款利息為300萬(wàn)元，其他期間費(fèi)用等500萬(wàn)元，如何計(jì)算繳納土地增值稅？

    【解答】

    《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第七條規(guī)定，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

    因此，對(duì)舊房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由各省（自治區(qū)、直轄市）財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

    《江蘇省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（蘇財(cái)稅[2007]45號(hào)）第四條規(guī)定，土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購(gòu)房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)。

    根據(jù)上述規(guī)定，甲公司從房地產(chǎn)公司購(gòu)入的房產(chǎn)，取得了購(gòu)房發(fā)票屬于舊房，不屬于新房。甲公司銷(xiāo)售該房產(chǎn)屬于銷(xiāo)售舊房。

    《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。“

    《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十項(xiàng)規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題：

    轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

    第十二項(xiàng)規(guī)定，關(guān)于評(píng)估費(fèi)用可否在計(jì)算增值額時(shí)扣除的問(wèn)題：

    納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除，對(duì)條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。