普通住宅和非普通住宅的認定已成為地稅機關和房地產商“較量”的焦點。相關文件規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時，滿足下列條件的住宅為普通住宅，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。而在稅收實踐中，如果當地政府沒有發(fā)布住房平均交易價格，在管理中只能拿容積率、單套房建筑面積這兩個標準去認定是普通住宅還是非普通住宅。

    但現實中單套房面積超過144平方米的非常少。一些房地產商在項目建設中的每一個環(huán)節(jié)通過虛增建設成本、人工費用、其他費用等，人為把增值額調整到20%這根“紅線”以下。

    由于這一政策本身的原因，導致一些地方的普通住宅和非普通住宅認定難，進行土地增值稅清算很難操作。即使是地稅機關嚴格執(zhí)行土地增值稅的預征管理，先預征稅款，但相當一部分房地產開發(fā)項目在最終決算時，增值額占扣除項目金額的比例不超過20%，那么地稅機關面臨先預征后退稅的尷尬境地。另外，土地增值稅預征率太低。陜西省現行政策規(guī)定，對位于縣城地域的普通住宅按0.5%預征土地增值稅，非普通住宅按1%預征，營業(yè)性用房、別墅、寫字樓按2%預征，與房地產開發(fā)商應該承擔的稅負相差太大。

    針對土地增值稅管理中存在的問題，筆者建議完善土地增值稅政策。對普通住宅的認定標準進行修改，將普通住宅認定標準“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下”，修改為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格比同級別土地上同期同類住房交易市場價格低20%以上”。

    提高土地增值稅的預征率。建議由各省、市地稅機關在調查測算的基礎上，統(tǒng)一并且提高土地增值稅預征率，做到一個市或一個省對土地增值稅預征率的統(tǒng)一。全省或全市對房地產不同項目類型，確定不同的預征率，可對普通住宅項目執(zhí)行2%的預征率，對非普通住宅項目可執(zhí)行4%的預征率，對別墅、寫字樓、商業(yè)用房項目可執(zhí)行6%的預征率。

    改變現行土地增值稅先預征后清算的管理方式，實行定率征收。筆者建議，在現行土地增值稅政策暫不能修改完善的情況下，由各省、市地稅機關，改變現行的土地增值稅“先預征后清算”的管理方式。根據目前房地產市場行情，調查測算出不同類型的房地產開發(fā)項目應承擔的土地增值稅稅負水平，按照房地產企業(yè)的預（銷）售收入，對土地增值稅實行定率征收，一次征收到位，不再進行土地增值稅清算。此舉既操作簡單，又便于管理，土地增值稅也能征收到位。依據筆者的初步測算結果，建議對多層（8層以下）商品住宅（不再認定普通住宅和非普通住宅）執(zhí)行5%的土地增值稅征收率，對高層（含小高層、高層）商品住宅（不再認定普通住宅和非普通住宅）執(zhí)行10%的土地增值稅征收率，對別墅、寫字樓、營業(yè)性用房執(zhí)行20%的土地增值稅征收率。