由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增長額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒竣工，其成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，土地增值稅暫行條例有規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。由此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項時，應(yīng)按照收到款項和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅，根據(jù)計算出的土地增值稅金額借記“營業(yè)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費”。

　　第三，所得稅的處理。為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題也有特別的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

　　非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

　　【例】某市某房地產(chǎn)企業(yè)2008年取得預(yù)售房屋款項100萬元，該市規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅的預(yù)計計稅毛利率為15%，土地增值稅的預(yù)征比例為 2%。則該房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)交預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅時應(yīng)作如下處理：預(yù)收款項的毛利是15萬元（100×15%），應(yīng)交的營業(yè)稅是5萬元（100×5%），應(yīng)交的城建稅及教育附加是0.5萬元（5×7%+5×3%），預(yù)交的土地增值稅是2萬元（100×2%），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額是7.5萬元（15-5-0.5-2），房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的所得稅是1.875萬元（7.5×25%）。

　　借：所得稅費用　　　　　　 18750

　　貸：應(yīng)交稅費 　　　　　　　18750

　　以上是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)預(yù)交所得稅的處理，待房屋竣工后再根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

　　此外，企業(yè)會計準則對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收人，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價值和計稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”，貸記“所得稅費用”，同時要調(diào)整該年度的應(yīng)納稅額。