青島市地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答>的通知》(青地稅函[2009]47號，以下簡稱青地稅函[2009]47號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。
　　公司依照法律規(guī)定以及合同約定，分設(shè)為兩個或兩個以上的新公司，被分立公司將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新設(shè)公司作為被分立公司投資人對新設(shè)公司的非貨幣性注資，若新設(shè)公司的投資主體不變的(投資人以及投資比例與被分立公司均相同)，不征收土地增值稅。
　　企業(yè)分立可以理解為是房地產(chǎn)企業(yè)以不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)投資設(shè)立新的項目公司，從這個意義上來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立時涉及的不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。當然，如果沒有增值額，也就不用繳納土地增值稅。
　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到合并兼并企業(yè)暫免征收土地增值稅
　　財稅字[1995]048號第三條規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
　　青地稅函[2009]47號明確，兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照合并前原企業(yè)實際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。
　　廈門市同安區(qū)地方稅務(wù)局《關(guān)于廈門通士達有限公司吸收合并廈門通士達玻璃制品有限公司土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移過戶有關(guān)稅收問題的批復(fù)》回復(fù)稱，依據(jù)財稅字[1995]048號文件規(guī)定，對你公司(廈門通士達有限公司，下同)吸收合并重組行為，其廈門通士達玻璃制品有限公司名下的土地權(quán)屬(房屋未辦理權(quán)屬證件)轉(zhuǎn)移過戶給你公司，免征土地增值稅。
　　房地產(chǎn)評估增值沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓不征土地增值稅
　　《土地增值稅暫行條例》第九條限定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。房地產(chǎn)評估增值，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍。不發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，不征收土地增值稅。
　　房地產(chǎn)代建行為不征土地增值稅
　　對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不征收土地增值稅。如河北省地方稅務(wù)局、河北省國家稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅幾個具體問題的暫行規(guī)定的通知》(冀地稅函[1995]53號，以下簡稱冀地稅函[1995]53號)第二條對對于房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房行為是否征收土地增值稅進行了明確規(guī)定。冀地稅函[1995]53號第二條指出，房地產(chǎn)開發(fā)公司代建房行為指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，待項目全部竣工以后收取一定的代建收入。這種收入屬于一種勞務(wù)收入，所建房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，不構(gòu)成土地增值稅的納稅義務(wù)人。