需要說明的是，在房地產銷售時，不僅可以通過設立銷售子公司來實現(xiàn)納稅籌劃，也可以通過與其他房地產銷售公司事先達成一定的協(xié)議來進行，通過轉移定價，同樣可以達到比較好的籌劃效果。當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本，如設立銷售公司的成本以及和其他房地產公司訂立協(xié)議的成本，要結合企業(yè)的具體情況合理運用。

變房地產銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產企業(yè)在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。

來源：稅務師事務所