土地增值稅從1994年1月1日開始實施以來，一直被業(yè)內看作是對房地產企業(yè)收益影響最大的稅種之一。2006年 1 2月28日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]87號)，明確從2007年2月1日起，房地產企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”?？梢灶A見，對房地產企業(yè)來說，進行有效的土地增值稅稅收籌劃勢必成為當前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。其實，盡管我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和四級超率累進稅率計算征收，即：增值額未超過扣除項目金額(基本等于項目成本) 50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺了一系列配套管理措施和相應的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進行合理籌劃，可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。在此，筆者為大家提供幾個土地增值稅籌劃技巧。

一、巧用特殊扣除項目規(guī)定進行稅收籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”這里所說的“(一)”為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。這里的“(二)”為開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。據此，若企業(yè)主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發(fā)費用。反之，若主要依靠權益資本籌資，則可利用另外一種方法。

例l：甲房地產公司2005年3月開發(fā)一處房地產，為取得土地使用權支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設施花費1200萬元，財務費用中可以按轉讓房地產項目計算分攤利息的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。對于是否提供金融機構證明，公司財務人員通過核算發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機構證明，則該公司所能扣除費用的最高額為：(1000+1200)x 10%=220(萬元)；如果提供金融機構證明，該公司所能扣除費用的最高額為：200+ (1000+1200)x 5%=310(萬元)?？梢?，在這種情況下，公司提供金融機構證明是有利的選擇。