甲公司將自建自用的兩樓舊辦公樓按折舊后的凈值500萬元（公允價值1500萬元）加1000萬元現(xiàn)金，與某房地產(chǎn)商置換一幢新辦公樓（公允價值2500萬元），雙方均已辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)?，F(xiàn)地稅局要求甲公司繳納營業(yè)稅。公司咨詢的問題是，資產(chǎn)按賬面凈值置換是否應(yīng)繳營業(yè)稅？

　　實際上，單位之間不動產(chǎn)的置換是一種非貨幣性交換行為，按照營業(yè)稅法規(guī)定，在稅收上就是相互銷售行為，雙方都需要繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費。而且，甲公司這種置換行為，在計算營業(yè)稅計稅依據(jù)時，且不能減除資產(chǎn)賬面價值或資產(chǎn)原值。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

　　上述文件規(guī)定銷售收入可以減去不動產(chǎn)原價，是指納稅人購置的不動產(chǎn)或土地使用權(quán)，對于甲公司自己自建的不動產(chǎn)，包括房地產(chǎn)公司置換的自建開發(fā)產(chǎn)品，都不能減去原值金額，也不能單獨減去不動產(chǎn)中的土地使用權(quán)購置原價。

　　所以，甲公司需要繳納營業(yè)稅為：1500×5%＝75（萬元）；

　　房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅為：2500×5%＝125（萬元）；

　　雙方合計繳納營業(yè)稅200萬元。

　　如果甲公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司不繳納營業(yè)稅的話，只需要在資產(chǎn)置換的事先進行個簡單的籌劃即可。

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）就股權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何征收營業(yè)稅問題時，明確規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。

　　根據(jù)上述文件，我們可以作這樣的假設(shè)：

　　首先，甲公司將房產(chǎn)作價1500萬元，再加上1000萬元現(xiàn)金合計2500萬元，投資到房地產(chǎn)公司，暫時成為房地產(chǎn)公司的股東。房地產(chǎn)公司辦理變更注冊登記后，隨即將2500萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司的原股東。此過程可以順利地將自己的固定資產(chǎn)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)公司，兩個環(huán)節(jié)都不需要繳納營業(yè)稅。

　　然后，房地產(chǎn)公司將自己的開發(fā)產(chǎn)品作價2500萬元，投資到甲公司，也暫時成為甲公司的股東。甲公司辦理變更注冊登記后，房地產(chǎn)公司隨即也將2500萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給甲公司的原股東。此過程也可以順利的將自己的開發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至甲公司，兩個環(huán)節(jié)也都不需要繳納營業(yè)稅。

　　通過以上簡單的投資籌劃，與原先資產(chǎn)的直接置換相比，兩公司少繳營業(yè)稅200萬元，同時也達(dá)到了資產(chǎn)置換的目的。不過，此過程比直接置換時間上要求相對長一些，而且雙方不要同時投資，避免后投資者以不動產(chǎn)投資時，稅務(wù)上視同先投資者是收回投資，認(rèn)為后投資者是以房產(chǎn)抵還先投資者的股權(quán)收回，如此，可能造成后投資者繳納營業(yè)稅的不利結(jié)果。