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物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)稅金及附加的會計核算

時間:2014-01-16? 點擊: 次 來源:未知
主營業(yè)務收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入,其中以物業(yè)管理收入為主,主要包括:為房屋業(yè)主和使用人提供公共衛(wèi)生清洗、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務費;為房屋業(yè)主和使用人代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備修繕等而收取的公眾代辦性服務費;為滿足房屋業(yè)主和使用人的特殊需要,為其提供的增值服務,諸如家電維修、室內裝裱、代辦購物、購買充值卡、配送和分銷桶裝水、訂送牛奶,甚至是旅游服務、加油卡、百貨公司消費儲值卡、社區(qū)電信儲值卡推廣等特約服務費。
  確認營業(yè)收入實現(xiàn)的原則和結算方式
  按照財政部發(fā)布的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》中關于“企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供、同時收訖價款或者取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)”的原則規(guī)定,企業(yè)無論采取哪種服務和結算方式,都應以此為基礎確認營業(yè)收入的實現(xiàn),方能正確計算征收物業(yè)管理公司應繳納的營業(yè)稅金及附加。
  確認營業(yè)收入的實現(xiàn)應當區(qū)分下列幾種情況:
  采取交款服務的方式,服務費收訖,發(fā)票賬單已交給居民,確認營業(yè)收入。
  采取定期預收服務費的方式,應在物業(yè)管理公司已提供某一階段服務(一般以月度為結算期)后作為營業(yè)收入的實現(xiàn),此時,服務費已收取,服務已提供。
  采取分期收款方式,按提供物業(yè)管理服務合同約定的收款日期作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這種方式下,服務已提供,服務費要按合同到期日收款;只有到了合同收款日,物業(yè)管理公司才取得收取這部分服務費的權利,確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。出租房租金收入,應按合同(租約)規(guī)定的付租日期和金額,確定租金收入的實現(xiàn)。如果合同(租約)規(guī)定的收款日期已到,承租方未付租金的,仍應視為租金收入實現(xiàn)。
  采取托收承付結算方式,應在勞務已提供,或商品已發(fā)出,并已將發(fā)票賬單提交銀行辦妥托收手續(xù)后,作為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
  物業(yè)大修收入則應經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后,確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
  凡物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會,或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同(協(xié)議)的,應當根據(jù)合同(協(xié)議)所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
  物業(yè)管理營業(yè)稅金及附加的計征范圍
  鑒于物業(yè)管理服務本身就是一種商品,而物業(yè)管理費便是物業(yè)管理服務的“價格”,因此,物業(yè)管理公司和業(yè)主應當以價值為基礎,遵循合理、公開,收費與服務水平相適應的原則,采用物業(yè)服務包干制或物業(yè)服務酬金制等形式約定和收取物業(yè)管理費,并以上述經(jīng)確認的服務性業(yè)務收入額為征稅對象和計稅依據(jù),向主管稅務機關繳納營業(yè)稅金及附加,包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等,其計征范圍和注意事項如下:
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