最近，經(jīng)常有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅會員咨詢公司支付土地出讓金后，政府給予的財(cái)政返還款該如何進(jìn)行會計(jì)和稅務(wù)處理。 

現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)的土地是通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式的公開競價(jià)取得的，但是，有的地方政府在招商引資中以土地?fù)Q項(xiàng)目，通過財(cái)政返還土地出讓金的形式變相給予房地產(chǎn)企業(yè)一定補(bǔ)償。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得土地實(shí)際成本就會低于“招拍掛”價(jià)格，那么對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，取得的政府返還款該如何進(jìn)行會計(jì)和稅務(wù)處理呢？ 

一、會計(jì)處理 

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助》第二條規(guī)定：政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。 

因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，取得的這部分返還款實(shí)質(zhì)屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助》的規(guī)定，作為營業(yè)外收入進(jìn)行處理。 

再看具體的會計(jì)處理規(guī)定，《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助》第七條規(guī)定：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。 

第八條規(guī)定： 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理： 

（一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。 

（二）用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。 

房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)用地最終會構(gòu)成存貨的一部分，支付的土地價(jià)款應(yīng)該計(jì)入開發(fā)成本。在之后取得的財(cái)政返還款，屬于對已經(jīng)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用的一種補(bǔ)償，會計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營業(yè)外收入，而不能沖減開發(fā)成本。 

二、企業(yè)所得稅處理 

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號）規(guī)定，財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款。由此來看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的由政府返還的土地出讓金也屬于財(cái)政性資金的一種。 

對于財(cái)政性資金的所得稅處理，依據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2011]70號）規(guī)定：企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除： 

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件； 

（二）財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； 

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。 

從實(shí)際情況看，房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府返還款一般是很難滿足上述要求的，財(cái)政返還只是政府為招商引資的一種策略而已，所以房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地返還款應(yīng)當(dāng)作為應(yīng)稅收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。除非企業(yè)能取得政府關(guān)于返還款專項(xiàng)用途的資金撥付文件及該資金的專門管理辦法，企業(yè)對該資金發(fā)生的支出單獨(dú)核算，才能作為不征稅收入處理，同時(shí)該不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 

三、土地增值稅處理 

房地產(chǎn)企業(yè)在取得的政府土地財(cái)政返還款時(shí)作為了政府補(bǔ)助，計(jì)入了當(dāng)期營業(yè)外收入并沒有沖減“開發(fā)成本”，那么計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)，支付的土地出讓金是否允許全額列支呢？ 

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和條例規(guī)定的稅率計(jì)算征收。