《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”界定為“納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”。 

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府財(cái)政返還款，是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)貼，屬于企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，而不是地價(jià)款的折讓，因此不沖減土地成本。那么按照《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)支付的土地出讓金應(yīng)該允許全額列支，但實(shí)務(wù)中果真如此嗎？土地增值稅是屬于地方財(cái)政收入的一個(gè)稅種，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅計(jì)算要按地方稅收政策的具體規(guī)定執(zhí)行。 

以下通過幾個(gè)不同的地方政策規(guī)定來具體看一下： 

1、《遼寧省地方稅務(wù)局于明確土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（遼地稅函〔2012〕92號(hào)）第六條關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還款的稅務(wù)處理問題”明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門取得各種形式的返還款，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，其返還款不允許扣除，直接沖減土地成本。 

2、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)[2008]100號(hào)）第二十二條明確規(guī)定：對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 

3、《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)）第五條中規(guī)定：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)以納稅人實(shí)際支付土地出讓金（包括后期補(bǔ)繳的土地出讓金），減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經(jīng)濟(jì)利益后予以確認(rèn)。 

從以上三地的規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地財(cái)政返還款在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要求沖減土地成本。也有的地方未加以明確，這種情況下房地產(chǎn)企業(yè)還要進(jìn)一步跟主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。 

綜合從上述企業(yè)所得稅和土地增值稅的處理政策規(guī)定來看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)取得政府返還款，目前大部分地區(qū)，采取了兩個(gè)口徑，即：企業(yè)所得稅一般一次性做收入，土地增值稅沖土地成本。個(gè)人認(rèn)為這種做法是不太合理的，兩個(gè)稅種的口徑應(yīng)該一致，無論企業(yè)所得稅還是土地增值稅，都應(yīng)沖減企業(yè)的土地成本，而不能采取哪種方式先收稅、多收稅就采取哪一種的方式。