房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán) 節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始 終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)備環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)，使管理者在 實(shí)踐時(shí)盡量避免和及時(shí)處理這些問題，抓住一些稅收籌劃機(jī)會(huì)，以便管理層能更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道，由于 土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來 分別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來 進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。
所以筆者建議，企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶 來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃機(jī)會(huì)。會(huì)計(jì)師事務(wù)所
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)隈中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù)，也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜 集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)，對(duì)外商從中國取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，暫免征 收企業(yè)所得稅，且不征收營業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的。外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國進(jìn)行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部 或部分是在中國境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，又派員來中國解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)，已構(gòu)成在中國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場所 從事經(jīng)營活動(dòng)。因此，對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外，其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商 統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作（或聯(lián)合）設(shè)計(jì)合同中，沒有載明其在中國境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的，或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的，不能正 確劃分其在中國境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的，都應(yīng)與其在中國境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。