七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時(shí)未對取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù) 規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對預(yù)售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)人開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房的裝修費(fèi)用，無論 數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅 時(shí)，對此費(fèi)用能否扣除，暫無相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理 方法。
企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證，根據(jù)規(guī)定，未按規(guī) 定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除?？鄢〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提 供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，若確認(rèn)為 租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對低于確認(rèn)銷售收入所對應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外，若確認(rèn)為銷售 收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。會(huì)計(jì)事務(wù)所
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對一些與其他“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí)，仍未開始建造，企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對這部分預(yù)提費(fèi)用 在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。